Las Cenizas

Expansión de Curauma: la Nueva Curauma.

Valparaíso, Chile. Octubre de 2024

La expansión urbana del Gran Valparaíso ha sido objeto de numerosas intervenciones normativas y estratégicas en las últimas décadas, como respuesta a las crecientes demandas habitacionales, comerciales e industriales de la región. En este contexto, el Fundo Las Cenizas, contiguo a la ciudad de Curauma, ha emergido como un espacio fundamental para el desarrollo urbano, particularmente tras los cambios introducidos por el Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval). Dichos cambios han reclasificado su uso de suelo, lo que ha generado un impacto significativo tanto en la valorización de estos terrenos como en la planificación futura del crecimiento de la zona.

El Gran Valparaíso, compuesto por las comunas de Valparaíso, Viña del Mar, Quilpué, Villa Alemana y Concón, es una de las principales áreas metropolitanas de Chile, con una población que supera los 950,000 habitantes, según los datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) de 2023. Esta conurbación ha experimentado una tasa de crecimiento urbano acelerada desde la década de 1990, lo que ha generado una demanda sostenida de nuevas áreas para desarrollo inmobiliario y comercial.

El sector de Curauma, específicamente, ha sido identificado como un área de expansión prioritaria dentro del Plan Regulador Intercomunal y del Premval, debido a su ubicación estratégica en la Ruta 68, que conecta el Gran Valparaíso con la Región Metropolitana de Santiago, el principal centro económico y poblacional del país. El crecimiento de Curauma, impulsado por su cercanía a Valparaíso y Viña del Mar, ha sido sostenido en los últimos años, con un aumento significativo de +48% en la construcción de viviendas entre 2015 y 2023, según informes de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

El Fundo Las Cenizas, que anteriormente estaba clasificado como suelo rural, fue reclasificado en el último Plan Regulador Metropolitano (Premval 2013) como área de extensión urbana. Este cambio permite su uso para proyectos habitacionales, comerciales e industriales mixtos, con una densidad de desarrollo que puede incluir hasta 100 habitantes por hectárea en las zonas residenciales. La extensión de este fundo es considerable, abarcando más de 2.000 hectáreas, lo que lo convierte en uno de los terrenos de mayor tamaño disponible para expansión urbana en el Gran Valparaíso.

La reclasificación tuvo un impacto directo en la valorización del suelo. Antes de la promulgación del Premval, el valor del terreno en esta zona se estimaba en 1 UF por metro cuadrado. Tras la reclasificación, las estimaciones inmobiliarias indican un incremento de hasta 3 UF por metro cuadrado, lo que representa un aumento superior al 200% en su valor comercial. Este cambio se debe no solo a la nueva factibilidad para desarrollos urbanos, sino también a la ubicación estratégica del fundo, que ofrece fácil acceso a la Ruta 68 y a los servicios e infraestructuras consolidadas en Curauma.

La expansión del Fundo Las Cenizas debe abordarse dentro de un marco de planificación sustentable que considere los impactos ambientales. La zona circundante incluye áreas de alto valor ecológico, como la Laguna de la Luz, que requiere protección frente a la expansión urbana no controlada. El nuevo Plan Regulador contempla zonas de amortiguación y áreas verdes que buscan mitigar el impacto ambiental, estableciendo un coeficiente de ocupación del suelo del 40% para las áreas más cercanas a los ecosistemas sensibles, lo que limitará la densidad de construcción en ciertos sectores.

El desafío para los futuros desarrollos en esta área será encontrar un equilibrio entre las necesidades de crecimiento urbano y la conservación del entorno natural. Además, será crucial implementar una infraestructura de servicios adecuada, como redes de transporte público, alcantarillado y tratamiento de aguas, para evitar la congestión y otros problemas asociados al crecimiento rápido.

La reclasificación del Fundo Las Cenizas como área de extensión urbana en el nuevo Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval) marca un hito significativo en la expansión del Gran Valparaíso hacia el sur. Con su nuevo estatus, Las Cenizas se convierte en un punto focal para la creación de desarrollos habitacionales y comerciales que aliviarán la presión sobre las zonas más densamente pobladas de Valparaíso y Viña del Mar.

El valor económico de estos terrenos ha experimentado un incremento sustancial, reflejando el interés de desarrolladores inmobiliarios y la oportunidad que presenta este terreno para abordar el déficit habitacional en la región. Sin embargo, será fundamental que este crecimiento se realice bajo principios de sostenibilidad, considerando la preservación de los recursos naturales y la implementación de infraestructura adecuada para soportar la nueva población proyectada.